新年伊始，广州楼市就已经有数个全新盘亮相了，2022年有了热闹的开头。从机构的统计数据来看，预计今年新盘的数量相较于2021年有所增加，未来将有充足的货量不断流入市场。
值得关注的是，从供应格局来看，中心区改善型产品增多，不过，入市门槛也因供应格局的变化水涨船高，预计将形成入市门槛低的小面积段产品买家竞争激烈，而大面积单位产品竞争压力更大的局面。而局部区域例如增城的新塘、朱村板块，黄埔知识城板块，南沙的横沥岛等板块竞争可能更加激烈。
供应格局新变化：
中心城区供应增多外围区域货量充足
据贝壳研究院广州分院的测算，预计2022年新房供应13万套左右，维持近几年的高位水平。供应仍将决定市场成交的走势，预计供应集中释放将促使二、三季度成为新房市场的高峰期。中地行预测2022年有新货推出的一手住宅盘达118个，天河区、越秀区、荔湾区、海珠区中心四区占比近20%，无论是新盘还是新货，亮点都不少。
可以看到，2022年，最明显的特点是中心城区全新盘选择增多。其中，供应一直稀缺的天河区都有6个新盘上市，分别位于金融城、牛奶厂、五山板块。海珠区也终于迎来了比较大规模的推货潮，目前能够确定的也有6个项目，其中3个来自中海系，而备受关注的主要是琶洲片区的越秀赤沙TOD项目、保利天斯地块项目的上市。荔湾新货也不少，预计有9个新项目入市，其中有4个是江景项目。越秀区有广州城投·领越壹号一个新盘预计推出，受关注度颇高。
虽然中心区域新盘增加，但今年一手住宅供应量的主力仍是外围区域，其中增城一直以来就是供货大户，加上不限购，对于刚需群体较为友好。2022年预计有27个新盘推出，主要分布在新塘、地铁21号线沿线和荔湖新城等地。
南沙则预计有18个项目入市，横沥岛有9个之多，加上目前在售的4个项目，竞争将加大。此外，南沙湾和金洲-蕉门两个板块各有3个新盘上市，庆盛和灵山岛尖两个板块分别有2个和1个新盘推出。
另外，推货量较大的区域还有白云区、黄埔区。中地行预测，白云区2022年有17个项目入市，且有高端项目，如金沙洲华润置地金沙瑞府、白云新城的新世界云耀、富力富云山及同和板块的云裳峯尚、天岚等盘。
黄埔区新货量也不少，预计有14个全新项目。去年新货不多的中新广州知识城将在2022年迎来爆发，7个项目集中入市。
2022年番禺预计有9个项目入市，近年来几乎没有一手住宅面市的广州南站板块新货不少，包括新鸿基南站TOD项目、广州城投南站项目等。北部的从化、花都新货略少，合计预计有11个项目入市。总体来说，今年广州一手楼货量充足。值得注意的是，在2022年约100多个新盘新货中，不少全新盘为在去年集中土拍中拍下的地块，“上新速度”相当快。
在今年充足的市场供应环境下，该采用怎样的置业策略?贝壳研究院广州分院院长李茂喆表示，去年的调控政策都是意在稳市场，打击投资投机，而不是抑制正常居住需求，自住购房者是有政策支持的，也不用慌。近期政策层面再次肯定了房地产的重要地位以及对合理住房需求的支持。近期地产信贷环境改善，具体表现在放款周期缩短、利率优化等，而楼市调控也将进入平稳期，利好购房者入市。
业内人士表示，面对市场充足的供应和供应特点格局，置业者应该根据个人实际需求和经济情况理性选择，而不是盲目跟风入市。
首次置业型买家推荐：
锁定白云、黄埔、增城、南沙及荔湾少数片区
随着房地产市场定调渐趋稳定，不少首次置业的刚需买家也终于准备发力，预计今年内为自己购得心仪的首套房，成就自己在广州拼搏的梦想。
在广州打拼了5年的小莹和男友就是准备加入购房大军的其中一份子。小莹告诉记者，他们从去年开始就留意房地产市场的信息。在天河上班的他们，会更倾向于在黄埔购房。“近期黄埔不仅新盘多，户型实用，价格也亲民了不少，总价相对可以承受。我们觉得今年是比较好的购房时机。”
看看这些新盘中，哪些更适合首次置业型买家?记者梳理预计在2022年推出的100多个项目发现，推货量最大的区域依旧是价格亲民又不限购的增城区。而随着地铁18号线的开通，不少在珠江新城上班的白领，也会考虑在南沙置业。
从价格上看，首次置业型买家比较适合根据自己工作地点的情况，选择南沙、黄埔、白云、番禺以及增城。
亮点：
69平方米都可有三房
从趋势来看，将首次置业者也囊括到置业客户人群的项目，会让户型向小而精的方向进一步迈出。比如白云湖将推出的新项目中建星光城，会有69平方米的N+1小户型。另外，位于荔湾的珠实荷景路项目，也将会有约68平方米的三房产品。而增城的60~70多平方米的小三房产品也有不少，方便在广州打拼的年轻人“上车”。
人口增加亦可一步到位
考虑到未来家庭人口增加，想一步到位的首次置业者则最好在预算范围内，购买90~100多平方米的三房四房单位，目前这类产品已经成为主流。东部这些板块可以满足。在黄埔和增城交界处，新盘的价格往往在“2”字头。
改善型买家推荐：
天河、海珠推新多门槛也水涨船高
目前，改善型需求购房的占比在增多，预计今年改善型置业将对市场形成支撑。一直关注市场推新信息的王女士对记者表示，经过一段时间的调整，楼市价格更趋合理，今年也在关注是否有价格合适、地段也合适的项目，有机会就会换一套大一点的房子。
对于改善型买家而言，值得高兴的是，地段位置好但一向供应少的天河区和海珠区，今年都有不少的全新盘上市。
今年改善置业选择无疑增多了，但新增供应产品门槛显然也在提升。可以看到这些项目大多定位较高，且以面积较大的大平层单位为主，对购买力的要求也高。值得一提的是，2021年广州高端项目成交首次突破两千套，今年伴随着大批新项目陆续进场，高端项目成交也会增多。预计将形成入市门槛低的小面积段产品买家竞争激烈，而大面积单位产品竞争压力更大的局面。
亮点：
项目地段好平层/复式产品选择多
以天河来看，将有合景臻溋名铸、合景臻颐府、合生缦云以及侨鑫·保利汇景台、珠江天力项目、新城市领院6个新项目登场。其中，侨鑫保利·汇景台在元旦期间就已经开放了样板房，项目由14栋12层小洋楼组成，整体容积率仅1.94，舒适度颇高。产品方面涵盖建面约125~352平方米平层/复式产品。合生缦云由10栋16~17层南北对流低密度小高层组成，以两梯两户设计的大户型产品为主。合景双盘也是以大平层产品为主。海珠的项目也类似，由于近年海珠新增供应有限，新项目地段位置好的，预计对置业者的吸引力很大。
随着地铁等交通设施进一步发展，以距离换性价比的可操作性更强。要实现居住改善也可将眼光向稍外围区域转移。白云、黄埔、番禺今年新增供应相当充足，随着近年实力房企新拍地项目的入市，区域产品力有明显提升。(记者刘丽琴、陈白帆)
