本周全国已经召开，先打个小“广告”，楼市马坐播此前讨论过的取消公摊面积到底难在哪儿再次成为代表委员们的热门话题，目前阅读量已经接近450万，讨论次数也超过了1.3万次，算是上了一回热搜了。今天想说点啥呢?还是上备受关注的房地产市场的热点——取消“预售制”行得通吗?

全国人大代表、江西省住建厅厅长卢天锡就主张取消“预售制”，他提出，要逐步提高商品房的预售门槛，一直过渡到现房销售为止;同时，还要调整购房款的付款方式，要按照工程进度分期付款，项目达到竣工交付的条件后，买房人再支付尾款。

全国政协委员周世虹建议直接废除预售制，全面实行现房销售，这也是他连续5年提交相关提案了。他认为，近期开发商的债务危机和延期交付，导致部分买房人焦虑不安，仅去年就有6300多万套商品房已经售出，但是没有交付给购房者，所以只有现房销售才能让广大买房人安心。

取消商品房的“预售制”真的行得通吗?其实要想搞清楚这个问题，先来看看预售制是怎么来的?我们国家为什么要实行预售制?

首先，商品房不像手机、电视机那样，企业出厂销售的都是成品，作为一种特殊的商品，在借鉴了香港的房地产开发经验后，我国才开始推行了预售制。说到底，还是因为在上世纪90年代住宅市场正式启动的初期，开发商普遍缺乏资金，而商品房的供应量也比较小，为了加快城市化建设的速度，预售制可以解决这些问题。

比较预售和现房销售，对于房企的资金使用完全是天壤之别。一位业内的朋友告诉楼市马坐播，目前的预售制下，房企可以通过少量资金启动一个大型开发项目，而现房销售的话，意味着小区必须全面建设完成，而且园林、景观、绿化、市政配套等等都得交付之后，才能把房子交到业主手上，可以这么说吧，全国90%以上的房企都不具备这样的资金实力，恐怕只有少数国企央企才能做得到，毕竟资金占用的时间成本、财务成本，都是清清楚楚的一本账，一个项目从拿地到交付，起码3年过后才能回款，有多少企业能撑得下来?

其实南京也曾经试点过取消预售制，2016年的土拍中，就一口气“诞生”了20幅现房销售的地块，结果多数房企苦不堪言，有一家本土企业，就不点名了，拿地后资金占用时间太久无法销售回款，只好借用公司旗下别的项目的钱，拆东墙补西墙，这口气到现在也没缓过来。后来到了2018年，南京土拍便取消了现房销售政策。

话说回来，代表委员们的想法并没有错，也看到了“预售制”存在的一些问题，但是短期内取消“预售”并不现实，给企业套上“枷锁”的同时，也会造成商品房局部供应的不足，从而引发供需关系的不平衡;其次，在不少头部开发商急需“输血”的当下，取消“预售”相当于断了企业的“输血管道”，恐怕会令风雨飘摇的楼市“雪上加霜”，进而影响房企的拿地热情，因此，取消“预售”从长期来看应该是对的事，只是当下并非对的时间。(记者 马祚波)